Báo cáo quý 3/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc đang chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung và duy trì sức cầu ổn định nhờ các yếu tố chiến lược: mở rộng vùng kinh tế, sáp nhập tỉnh thành, phát triển hạ tầng trọng điểm và nhu cầu đầu tư từ các ngành sản xuất giá trị cao. Tổng nguồn cung đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho xưởng đều tăng mạnh đang mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Miền Bắc đang nổi lên như một trung tâm công nghiệp mới với tốc độ tăng trưởng bền vững, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư công nghệ cao và chuỗi sản xuất tinh gọn. Ảnh: Internet
Các trung tâm trọng điểm hấp thụ mạnh
Sau khi tái định nghĩa Vùng Kinh tế phía Bắc theo đơn vị hành chính mới, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng đạt 23.563 ha, tăng 37% so với trước sáp nhập. Trong quý 3/2025, ba khu công nghiệp mới tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình đã bổ sung hơn 700 ha đất cho thuê, đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ về quỹ đất công nghiệp tại miền Bắc.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm xuống còn 67%, chủ yếu do các tỉnh mới sáp nhập như Bắc Giang và Phú Thọ có sức hấp thụ thấp hơn, cần thời gian để hấp thụ nguồn cung mới. Tuy nhiên, tại các “đầu tàu” công nghiệp như Hà Nội và Bắc Ninh, quỹ đất gần như đã lấp đầy hoàn toàn, thể hiện nhu cầu thực tế vẫn rất cao. Nhu cầu thuê tập trung ở các ngành công nghệ, linh kiện điện tử và bo mạch, phản ánh xu hướng dịch chuyển đầu tư vào các lĩnh vực giá trị giatăng cao.
Giá chào thuê đất khu công nghiệp đạt 133 USD/m²/thời hạn thuê, giảm nhẹ 2% so với quý trước do tác động từ các tỉnh giá thuê thấp sáp nhập vào vùng. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, giá vẫn tăng 4%, khẳng định xu hướng tăng trưởng dài hạn bền vững tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm.
Chuyên gia Cushman & Wakefield chia sẻ, việc mở rộng hành chính và quỹ đất công nghiệp sẽ giúp hình thành các vành đai công nghiệp liền mạch, đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh của toàn vùng nhờ thủ tục hành chính đồng bộ, phân bổ nguồn lực tối ưu và kết nối hạ tầng thuận lợi.
Sức cầu vượt nguồn cung, triển vọng tăng trưởng mạnh
Theo Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại miền Bắc đạt khoảng 5,1 triệu m², tăng 14% so với trước sáp nhập. Trong quý 3/2025, gần 100.000 m² sàn cho thuê mới gia nhập thị trường, từ các dự án lớn tại Bắc Ninh và Hưng Yên.
Tỷ lệ lấp đầy đạt 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý trước, cho thấy mọi dự án mới có vị trí chiến lược đều được hấp thụ nhanh chóng. Hà Nội dẫn đầu với gần 100% lấp đầy, tiếp theo là Hưng Yên đạt 93%, Hải Phòng đạt 87% và Bắc Ninh đạt 86%. Giá thuê duy trì 5 USD/m²/tháng, ổn định so với quý trước nhưng tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh nền tảng nhu cầu vững chắc và xu hướng tăng giá dài hạn.
Riêng nguồn cung kho xưởng xây sẵn (RBW) đạt khoảng 3,4 triệu m², tăng 7,6% sau sáp nhập. Quý 3/2025, 18.000 m² sàn mới từ Hưng Yên gia nhập thị trường. Tỷ lệ lấp đầy RBW đạt 77%, tăng 7 điểm phần trăm so với quý 2, nhờ nhu cầu tích trữ dịp lễ cuối năm và sức mua ổn định từ các ngành công nghệ, linh kiện điện tử, sản xuất truyền thống.
Hà Nội, Ninh Bình và Quảng Ninh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần 100%, Hưng Yên đạt 80%, Hải Phòng đạt 78%. Giá thuê giữ ở mức 4,9 USD/m²/tháng, ổn định so với nửa đầu năm và tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong ba năm tới, RBW dự kiến bổ sung khoảng 800.000 m², tập trung chủ yếu vào Bắc Ninh (49%) và Hải Phòng (31%), củng cố vị thế hai tỉnh này là cửa ngõ logistics quan trọng.
Cushman & Wakefield nhận định, miền Bắc đang nổi lên như một trung tâm công nghiệp mới với tốc độ tăng trưởng bền vững, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư công nghệ cao và chuỗi sản xuất tinh gọn. Ngược lại, miền Nam vẫn là trụ cột xuất khẩu và kho vận quy mô lớn, với khả năng sinh lời ổn định và cơ sở hạ tầng hoàn thiện, thuận lợi cho các doanh nghiệp logistics và phân phối quy mô lớn. Sự khác biệt này tạo ra bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, giúp nhà đầu tư cân nhắc chiến lược mở rộng sản xuất và chuỗi cung ứng giữa hai vùng kinh tế trọng điểm.
Theo Bảo An (Báo Đấu thầu)